中古マンションを購入する際に重要になってくるのが築年数です。
一般的に築年数が古いと料金は安く、新たしいと高いのですが、なぜ築年数が問題になってくるのでしょうか？
それは住宅ローンと密接にかかわります。
一般的にマンションを購入する場合、ローンの期間がマンションの償却期間と連動するようなしくみになっています。
簡単に言うと、35年で償却するマンションで築年数が15年であれば、20年しかローンが組めないということになります。
一方新築の場合は、何も気にせず35年のローンが組める（年齢次第ですが）ので、ローンの期間を自由に選べます。
中古の場合、築年数が浅い物件でないと、ローンが短期間になってしまい、非常に返済負担が大きくなってしまいます。
このルールですが、問題のない金融機関も一部あるようですので、事前に金融機関に確認する必要があります。
いずれにせよ、築年数が10年未満の物件であれば25年以上ローンで組めますので、返済負担も新築と変わらないもになります。
（新築並みの高額物件を購入しない場合に限られますが・・・）
個人的には10年未満をおススメします。
一般的に新築マンションは、広告宣伝費などが莫大に使われるため、すぐに売却をすると資産価値自体が目減りする可能性が高く、短期的に売却をする場合はあまり向いていません。
一方中古マンションの場合は、購入価格＝資産価値であるケースも多く、万が一賃貸で他人に貸したとしても比較的よい利回りになる可能性が高いです。
当然のことですが、すぐに売却をしたとしても取得費用、税金などの諸費用を除いた金額で売れることも多いため、総合的に見て購入をしやすい物件であると言えます。
それでは購入VS賃貸どちらがいいのでしょうか？
ある程度収入に余裕がある方であれば、購入がおススメです。
一番購入した場合に問題になってくるのが、ローンの返済です。
失業、転職などで給与が減った場合に、住宅ローンをギリギリで組んでいると、返済ができなくなる可能性があります。
生活費や将来への貯蓄費用などを除いて、月10万円程度の余裕があるのであれば、間違いなく購入がおススメです。
早めに返済を完了し、購入した中古マンションを売却あるいは賃貸し、新たな物件を購入することで、資産を増やすことも可能性です。
一般的に首都圏の中古マンションは、不動産投資のビギナーが最初に入門として購入するのに最適だと言われています。
実際に新築のワンルームマンションを賃貸で入居募集する場合、新築であれば料金設定さえ間違えなければ、即日完売する物件も多く、当然の話ですが、首都圏の駅近の物件には人気が集まります。
中古マンションであってもワンルームマンションであれば、入居率は比較的高く
築年数
駅徒歩圏
人気エリア
金額
上記ポイントさえ間違えなければ、収益性の高い、よい不動産投資となることでしょう。
次回以降、首都圏の中古ワンルームマンションに絞って、成功する不動産投資の法則を整理したいと思います。
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